РАЗСЛЕДВАНЕ: Десант на олигарси на "Ситняково"

 

На ъгъла на булевард „Михай Еминеску“ и улица „Хан Омуртаг“, където десетилетия наред се издигаше силуетът на старата баня „Ситняково“, днес тишината е заменена от тежкия тътен на строителна техника.

 

На пръв поглед това е поредната строителна площадка в София, но зад оградите се разплита схема, която илюстрира съвършената симбиоза между общинска администрация, спорни имотни замени и мощни инвеститорски интереси. Тук, на площ от близо пет декара, се подготвя издигането на 16-етажен мастодонт, който не само ще промени необратимо облика на един от малкото съхранени столични квартали, но и поставя фундаментални въпроси за това чии интереси защитава градското планиране.

 

Разследването на SIK.bg разкрива, че проектът, представян като „скромен“ спрямо параметрите на Общия устройствен план, всъщност е само върхът на айсберга в една мащабна операция по окрупняване на терени, в която главни действащи лица са семейството на Радослав Карабоиков и бургаската строителна династия Караненови.

 

Историята започва през 2020 година, когато Столичната агенция за приватизация обявява търг за терена на бившата баня. В условията на пандемия и икономическа несигурност, единственият кандидат, който се появява, е „Атама уелнес енд спа“ – дружество, контролирано от съпругата и дъщерите на бизнесмена Радослав Карабоиков. Цената, срещу която общината се разделя с 3.7 дка в една от най-комуникативните точки на София, е 1.25 милиона лева.

 

За всеки експерт в сектора на недвижимите имоти тази сума изглежда абсурдно ниска – тя едва покрива стойността на правото на строеж, камо ли на собствеността върху земя, граничеща с парк и бъдеща метростанция. Но това е само първата стъпка.

 

Истинският скандал се крие в съседните парцели, които допълват заветния „триъгълник“. Те са собственост на дружествата „Лозенец дивелъпмънт къмпани“ и „Модера резидънс“, чийто краен собственик е Димитър Караненов. Появата на Караненови тук не е случайност, а резултат от една от най-спорните имотни замени в новата история на София.

 

За да разберем как Караненови се озовават на „Ситняково“, трябва да се върнем към протестите за резиденция „Лозенец“. Преди години „Лозенец дивелъпмънт“ придоби реституиран имот в самия парк на държавната резиденция и планираше там балнеокомплекс. След мощна гражданска вълна, общината реши да „спаси“ парка, като предложи на инвеститора замяна.

 

Така Караненов получи апетитните терени на улица „Хан Омуртаг“, буквално долепени до парцела на „Атама“. Днес тези двама инвеститори, които на хартия са съседи, действат в пълен синхрон.

 

По информация на SIK.bg, потвърдена от Имотния регистър, през 2026 г. трите дружества - „Атама“, „Лозенец дивелъпмънт“ и „Модера резидънс“ - са учредили безвъзмездни и безсрочни права за преминаване на комуникации през имотите си. Това е ясен технически сигнал, че макар разрешението за строеж да е издадено само за терена на „Атама“, проектът е планиран като общ организъм, който ще погълне целия триъгълник между „Черковна“, „Еминеску“ и „Хан Омуртаг“.

 

Разрешението за строеж, подписано в последните дни от мандата на и.д. главния архитект Боян Недев, е за 16-етажен апартхотел с височина 49 метра. Обяснението на инвеститорите, че използват едва половината от допустимата разгърната застроена площ (РЗП), звучи като проява на скромност, но всъщност е умел административен ход.

 

Намаляването на РЗП до 6.5 хил. кв. м е наложено не от добра воля, а от сериозни технически ограничения – под терена преминава мащабна подземна инфраструктура и трасето на третия лъч на метрото.

 

Вдигането на сградата във височина при намалена „стъпка“ е единственият начин проектът да остане финансово рентабилен при тези ограничения. Същевременно, огромният обем на подземното строителство – близо 5 хил. кв. м – подсказва, че основите се полагат с мисъл за бъдещото разширение върху имотите на Караненови. Изкопът вече се укрепва по начин, който обхваща и съседните терени, което е безспорно доказателство, че „Атама“ е само параванът, зад който DAS Capital подготвя мащабното си навлизане в района.

 

Концепцията за „брандирани резиденции“ (Branded Residences), с която инвеститорите се опитват да придадат блясък на проекта, е друг спорен момент. Под този етикет обикновено се продават апартаменти на цени, надвишаващи пазарните с 30-40%, под марката на международен хотелски оператор. Проблемът е, че в българското законодателство статутът „апартхотел“ често се използва за заобикаляне на строгите норми за жилищно строителство – отстояния от съседни сгради, задължително озеленяване и осигуряване на социална инфраструктура.

 

В тих и пренаселен район като „Яворов“, добавянето на 16-етажна кула с фитнес центрове, киносалони и десетки апартаменти за краткосрочно наемане е рецепта за инфраструктурен колапс. Улиците „Черковна“ и „Хан Омуртаг“ физически не са проектирани да поемат трафика, който такъв комплекс ще генерира. Жителите на квартала, които протестират от две години, са наясно с това, но техният глас беше методично заглушаван чрез административни хватки.

 

Най-циничният аспект на процедурата е начинът, по който гражданите бяха лишени от право на глас. При първоначалното одобряване на подробния устройствен план от бившия главен архитект Здравко Здравков, като „заинтересовано лице“ беше посочен единствено собственикът на имота. Това лиши десетки семейства от съседните кооперации от възможността да обжалват проекта в съда. Въпреки че районната администрация на „Оборище“ направи опити да спре преписката поради процедурни нарушения, в крайна сметка машината на интересите надделя.

 

Днес строителната техника работи денонощно, а жителите са изправени пред свършен факт. Опасенията им не са само естетически - мащабното изпомпване на подпочвени води за огромните подземни нива крие реален риск от слягане на старите сгради в съседство, някои от които са на по 70-80 години.

 

Връзката между „Атама“ и DAS Capital става още по-видима през призмата на оперативния контрол. Макар теренът да е собственост на семейство Карабоикови, в строителния бранш се говори открито, че реалният инвеститор и изпълнител ще бъдат Караненови. Моделът „земя срещу обезщетение“ е класически инструмент за прикриване на реалната концентрация на капитал.

 

Така Караненови, които вече са „изчистили“ името си от скандала в „Лозенец“ чрез замяната, сега се появяват като „спасители“ на проекта, предоставяйки ресурсите на своя холдинг. Проектът на Aedes Studio, дело на арх. Пламен Братков, се представя като архитектурно бижу, което „чувствително“ се отнася към средата.

 

Но никаква архитектурна естетика не може да прикрие факта, че 50-метрова стена ще препречи светлината и въздуха към парка на Военноисторическия музей.

 

Интересен детайл от разследването на SIK.bg е и времевият натиск, под който се развива проектът. Бързането с изкопа и укрепването се мотивира с напредването на строежа на метрото. Инвеститорите твърдят, че „Метрополитен“ е поставил крайни срокове за приключване на тежките дейности, преди тунелопробивната машина да премине под терена. Този „външен“ натиск се използва като оправдание за прескачане на обществени обсъждания и за светкавично издаване на разрешителни.

 

 

Когато проектът бъде завършен, София ще има още една луксозна кула с „брандирани резиденции“, а инвеститорите ще отчетат рекордни печалби. Но цената ще бъде платена от софиянци. Ще я платят жителите на „Яворов“, които ще живеят в сянката на мастодонта и ще прекарват часове в задръствания по „Ситняково“.

 

Ще я плати и градската среда, която за пореден път е жертвана в името на печалбата на шепа хора, умеещи да навигират из лабиринтите на общинската власт. Схемата „Ситняково“ е учебникарски пример за това как чрез поредица от „законни“ стъпки – приватизация на ниска цена, спорна замяна, изключване на заинтересованите страни и спекулация с инфраструктурни проекти – се постига резултат, който е дълбоко в разрез с обществения интерес. 

 

SIK.bg ще продължи да следи всеки етап от това строителство, защото зад бетона и стъклото на „брандираните резиденции“ прозира истинското лице на завладяната столица.